廣州增城百億地產生意 捆綁新世界中國與國企26年

2019-10-20 15:27 | 達峰網

一位與新世界中國地產有限公司(下稱“新世界中國”)聯系緊密的香港商人,其通過名下的一家私人企業,持有一宗位于廣州增城的“巨無霸”住宅地塊26年之后,近期通過項目公司股權轉讓的方式套現離場。

這是一宗規劃建筑面積接近106萬平方米、預計總投資高達196億元的住宅地塊。

據《中國經營報》記者獲悉,早年,通過與新世界中國合作進行地產開發,這位香港商人得以進入廣州增城的房地產市場,并接觸到上述“巨無霸”地塊。

而后,其名下私人企業通過與當地政府開發公司合資組建項目公司,進一步取得了這宗地塊95%的權益,但閑置至今沒有開發。

近期受讓這宗住宅地塊的是一家新興的地產商,剛進入廣州市場只有兩年時間,而它從中部城市起家,開展房地產業務也僅有9年時間。

不過,吊詭的是,這家地產商收購這宗住宅地塊后不久,廣州市規劃和自然資源局在2019年6月認定其為一宗“閑置土地”。

這家地產商目前正在籌劃赴港上市,即便其在上市前搭建了紅籌架構,但作為中國內地的地產商,其具體開發業務仍受中國內地法律法規的監管,“土地閑置”更是風險因素及審核要點。

“巨無霸”住宅地塊

2019年7月,一家名為“廣州榮和房地產有限公司”(下稱“廣州榮和”)的中外合資企業完成了股權變更。上述地產商在廣州不久前設立的一家附屬公司,從外資股東手里受讓了廣州榮和94%的股權,由此取得了廣州榮和的實際控制權,使其變為一家內資企業。

據悉,這家地產商早在今年3月初與廣州榮和的外資股東簽署了項目合作協議,其中股權部分的轉讓對價為3.6億元。作為開發主體,長久以來,廣州榮和持有了位于廣州市增城區新塘鎮的一宗“巨無霸”住宅地塊。該宗地塊規劃總用地面積接近26.85萬平方米,規劃建設用地面積23.85萬平方米;其中計容建筑面積71.56萬平方米,地下建筑面積34.35萬平方米。

地塊規劃建設內容主要為43棟33層、6棟34層的高層住宅及其相關配套。建成后,這宗地塊上將可以容納6308戶居民以及對應的2萬多人口。這宗地塊合計71.56萬平方米計容建筑面積里,住宅部分為68.89萬平方米,配套公建為2.67萬平方米。2015年前后撤市設區之后,廣州增城由一個廣州代管的縣級市,升格為廣州市市轄區,如今的增城區更是廣州炙手可熱的房地產開發市場。

該宗地塊位于增城區的陳家林板塊,毗鄰翡翠綠洲與碧桂園云頂兩個新盤項目,其中翡翠綠洲的銷售均價達到了2.6萬元/平方米,而碧桂園云頂的銷售均價則高達3.3萬元/平方米。

即便保守按照3萬元/平方米的銷售單價計算,這宗地塊對應住宅部分的貨值也將達到210億元左右。而據測算,這宗地塊的開發總投資預計為196億元。由于投資規模巨大,這家地產商為此引入了外部金融機構合作收購廣州榮和及其所擁有的住宅地塊。除了在股權層面引入了深圳華銀資本管理有限公司等外部股東之外,央企背景的信達資產則在股權與債權層面給予了這家地產商全方位的資金支持。

據記者獲悉,這家地產商的附屬公司受讓廣州榮和94%股權的同一時間,即向信達資產取得了多達35.33億元的借款,并以其所持廣州榮和的全部股權向信達資產提供了質押擔保。

除了發放35.33億元貸款外,信達資產還通過增資擴股的方式,取得了廣州榮和3%的股權。

目前,這家地產商通過其附屬公司持有廣州榮和92.15%的股權,另外,深圳華銀資本管理有限公司、信達資產等外部股東持有廣州榮和7.85%的股權。這宗“巨無霸”住宅地塊轉讓之前,廣州榮和由外資股東“立泰地產有限公司”(下稱“立泰地產”)與當地政府開發公司“增城市新塘工業加工區開發總公司”(下稱“新塘開發總公司”)分別持股95%及5%的股權。

外資股東轉讓所持廣州榮和95%股權后,今年8月下旬,新塘開發總公司也轉讓了其所持全部股權,徹底退出了廣州榮和。而就在廣州榮和從今年3月初一直到近期進行的一系列股權轉讓過程中,今年6月,廣州市規劃和自然資源局公告稱上述住宅地塊被認定為“閑置土地”。

這宗地塊的閑置原因包括“受陳家林危險品倉庫影響未能開發,至2017年12月才得以解決”“配合政府分割其中的43.198畝(約為2.88萬平方米)土地用于市政道路建設,于2019年5月分割完畢”“項目單位與新墩村存在歷史遺留問題仍未解決”。另據記者進一步獲悉,除了上述土地閑置等原因外,該宗地塊北部600米位置還有一處陳家林生活垃圾填埋場,預計未來也會對項目的開發、銷售構成影響。

落入私人囊中

據悉,從廣州榮和1993年初設立以來,立泰地產與新塘開發總公司分別持有該公司95%及5%的股權并維持了26年之久,直到今年徹底退出。轉讓廣州榮和的股權之前,這宗地塊一直被認為是香港地產商新世界中國主導的開發項目,甚至在住建部門的官方備案信息里,這宗地塊也被命名為“廣州榮和新世界”項目。

但這宗“巨無霸”住宅地塊的實際控制人,與新世界中國存有緊密關聯,但不為新世界中國所有。長年持有廣州榮和95%股權的是在香港注冊設立的立泰地產,其兩名自然人股東為香港居民符史賢(Fu Sze Yin)與符史圣(Fu Sze Shing),各自持有立泰地產50%的股權。符史賢與符史圣也在中國內地注冊了另一家名為“廣州勝賢投資有限公司”的私人企業,在今年5~8月期間曾經短期從立泰地產受讓并持有過廣州榮和1%的股權,但隨后迅即轉讓退出。

雖然符史賢與符史圣這兩名自然人擁有香港居民身份,但是其在中國內地設立的私人企業,卻并沒有被認定為外商投資企業。據記者查詢獲悉,1999~2009年的十年時間,符史圣擔任了新世界中國的非執行董事。根據新世界中國在上市期間的信息披露,符史圣當時是該公司唯一的非執行董事,他在任期間主要負責在中國內地的開發與投資業務。

符史圣不僅在新世界中國出任董事,他還直接通過名下控制的私人企業,與新世界中國在中國內地合作進行地產開發。也正是由于這些合作開發,使得這位香港商人最終有機會將上述廣州增城的“巨無霸”住宅地塊納入了自己的私人企業名下。

早年,新世界中國與一家名為“香港新漢實業有限公司”的企業,在中國內地合作設立了一家合資企業“廣州保新房地產有限公司”,由其開發了“廣州新塘新世界花園”項目,而這個老小區與上述“巨無霸”住宅地塊毗鄰,同樣位于廣州市增城區的新塘鎮。

據悉,立泰地產的前身即為香港新漢實業有限公司,由符史賢與符史圣這兩名自然人股東實際控制。新世界中國一位人士告訴記者,廣州新塘新世界花園是公司早年開發的地產項目,但在廣州增城并不曾持有上述“巨無霸”住宅地塊,立泰地產也不是新世界中國的附屬公司。根據工商登記備案顯示,迄今為止,符史賢與符史圣仍是廣州保新房地產有限公司的董事,并由符史圣出任董事長。因為符史賢并不曾在新世界中國任職,但其仍然擔任了廣州保新房地產有限公司的董事職務,這從側面印證符史賢為立泰地產(原為“香港新漢實業有限公司”)向廣州保新房地產有限公司派駐的董事。

應當注意的是,新世界中國在上市期間從未披露過非執行董事符史圣持有立泰地產(原為“香港新漢實業有限公司”)的權益情況。

這意味著符史圣在擔任新世界中國非執行董事期間,同時通過名下控制的私人企業與新世界中國在中國內地進行項目開發,實際上已經構成了與上市公司的關聯交易。據記者了解,早在1993年,立泰地產通過與新塘開發總公司簽署合作協議的方式,合資設立了廣州榮和并取得該宗地塊95%的權益,立泰地產出資8866.4萬元。

2006年前后,增城市為了清理國有資產問題,新塘開發總公司曾試圖將其所持廣州榮和5%的股權,僅以30萬元的代價轉讓給廣州勝賢投資有限公司,亦為上述符史賢與符史圣在中國內地設立的私人企業。不過由于審批程序原因,當初的這筆股權轉讓并未實施,使得新塘開發總公司保留了所持廣州榮和5%的股權,直至今年才得以徹底退出。

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